Onroerend goed

In Engelse common law, onroerend goed, onroerend goed, Onroerend goed of, uitsluitend in de VS en Canada, onroerend goed, is land- welke is de eigendom van een persoon en alle structuren (ook wel genoemd verbeteringen of armaturen) geïntegreerd met of aangebracht op het land, inclusief gewassen, gebouwen, machines, putten, dammen, vijvers, mijnen, kanalen en wegen, onder andere.De term is historisch, voortkomend uit de inmiddels ontdekte vorm van actie, die onderscheidden tussen geschillen over onroerend goed en persoonlijk eigendom geschillen.Persoonlijke eigendommen, of persoonlijk, was en blijft alle eigendommen die geen onroerend goed zijn.

In landen met persoonlijk eigendom van onroerend goed, burgerlijk recht Beschermt de status van onroerend goed in onroerendgoedmarkten, waar makelaars Werk op de markt voor het kopen en verkopen van onroerend goed. Schots Civielrecht noemt onroerend goed "erfelijk eigendom", en in het Franse wet wordt het genoemd onbezonnen ("Onroerend goed").

Historische achtergrond

Het woord "echt" komt voort uit het Latijn res ("ding").Volgens het Europees burgerrecht staat een rechtszaak die officiële erkenning van een eigendomsrecht zoekt, bekend als een actio in REM (actie in relatie tot iets).Dit staat in contrast met een actio in Personam waarin de eiser verlichting zoekt voor de acties van een bepaalde persoon.Het onderscheid kan subtiel zijn;de middeleeuwse actie van Nieuwe disseisin, hoewel gericht op het terugnemen van land, was geen Actio in REM omdat het werd gebracht tegen de vermeende onenigheid.^[1]

Henry de Bracton's Verhandeling over de wetten en gebruiken van Engeland wordt gecrediteerd voor het geven van "onroerend goed" zijn eigenaardige betekenis in het Engelse recht.Na het onderscheiden van het onderscheid in het burgerrecht, stelde Bracton voor dat acties voor roerende eigendommen inherent acties waren voor vrijstelling, en dat daarom een Actio in REM kon alleen worden gebracht op onroerend goed.^[2][3] Deze visie wordt niet geaccepteerd in het continentale burgerlijk recht, maar kan worden begrepen in de context van juridische ontwikkelingen tijdens het leven van Bracton.In dertiende eeuw Engeland de rechtbanken van Canonwet beweerde brede autoriteit om te interpreteren testament, maar erfenis van land bleef een kwestie voor de koninklijke rechtbanken.Wetten die het vervoer van land en die van beweegbaar overbrengen persoonlijk eigendom vervolgens ontwikkeld langs verschillende paden.^[4]

In moderne rechtssystemen die zijn afgeleid van het Engelse common law, kan de classificatie van onroerend goed als echt of persoonlijk enigszins variëren volgens de jurisdictie of, zelfs binnen rechtsgebieden, volgens het doel, zoals bij het bepalen of en hoe het onroerend goed kan worden belast. Woonboten, bijvoorbeeld, een grijs gebied bezetten tussen persoonlijk en onroerend goed, en kan worden behandeld als volgens de jurisdictie en omstandigheden.

Bethell (1998) bevat veel informatie over de historische evolutie van onroerend goed en eigendomsrechten.

Kenmerken van onroerend goed

Onbeweeglijkheid

Onroerend goed is onbeweeglijk en verhindert dat het naar een betere markt gaat.Verhuurders zijn niet in staat om hun fysieke land naar de gewenste locatie te verplaatsen, zoals naar een andere stad te koop.Om te profiteren van het gebruik van pakketten van grond, moeten gebruikers van locatie naar locatie reizen om het nut te verhogen, daarom is de locatie een groot onderdeel van de waarde van een onroerend goed.^[5]

Externe effecten

Veranderingen die in de buurt plaatsvinden, hebben rechtstreeks invloed op de waarde van de onroerend goed.Onroerend goed is kwetsbaar voor externe effecten vanwege het onbeweeglijke karakter.Externe factoren buiten het onroerend goed hebben invloed op de waarde van het onroerend goed, bijvoorbeeld de geluiden die naburige mensen en bouwplaatsen produceren.

Ontwikkeling

Een locatie van gewenste bronnen zal de aandacht vestigen op de locatie.Natuurlijke locatie -attracties omvatten watervoorziening, klimaat, bodemvruchtbaarheid, watergevel en minerale afzettingen.Naarmate het gebied zich ontwikkelt rond dergelijke natuurlijke hulpbronnen, worden deze ontwikkelingen componenten om naar te zoeken bij het bepalen van landgebruik en onroerendgoedwaarden.De omringende ontwikkeling en nabijheid, zoals markten en transportroutes, zullen ook de waarde van het onroerend goed bepalen.

Levering van stedelijk land

Hoewel de hoeveelheid grond in termen van het oppervlak vast is, is het aanbod van stedelijk land vaak niet beperkt vanwege de aard van hoe stedelijk land wordt geleverd.Door land te bieden, weg van niet-stedelijk gebruik van grond, zoals landbouwgrond, zal de stedelijke grondtoevoer vergroten.Naar verwachting zal de stedelijke grondwaarde die van de landbouwwaarde op de lange termijn overschrijden, waardoor de stimulans wordt gecreëerd om niet-stedelijke grond om te zetten in stedelijk land.De waarde van het land wordt direct geassocieerd met het gebruik ervan.Zoneringsvoorschriften met betrekking tot ontwikkeling van meerdere verdiepingen worden gewijzigd om het gebruik van steden te intensiveren, in plaats van meer fysieke ruimte in te nemen.

Identificatie van onroerend goed

Om van enige waarde te zijn, moet een claim op elk onroerend goed vergezeld gaan van een verifieerbaar en legaal Eigenschap Beschrijving.Een dergelijke beschrijving maakt meestal gebruik van natuurlijke of door de mens gemaakte grenzen zoals zeekasten, rivieren, beken, de toppen van richels, lakeshores, snelwegen, wegen, en spoorwegsporen of speciaal gebouwde markers zoals Cairns, landmeter's palen, ijzeren pennen of pijpen, betonnen monumenten, hekken, Officiële overheidsonderzoeken (zoals die zijn bevestigd door de National Geodetic Survey), enzovoorts.In veel gevallen verwijst een beschrijving naar een of meer kavels op een platteren, een kaart van onroerendgoedgrenzen die in openbare registers worden bewaard.

Deze wettelijke beschrijvingen worden meestal op twee verschillende manieren beschreven - metes en grenzen, en Lot & blok.Een derde manier is de Public Land Survey System,^[6] zoals gebruikt in de Verenigde Staten.

• Metes.De term "metes" verwijst naar een grens die wordt gedefinieerd door de meting van elke rechte run, gespecificeerd door een afstand tussen de terminalpunten en oriëntatie of richting.Een richting kan een eenvoudig kompaslager zijn (magnetisch), of een meer precieze oriëntatie bepaald door nauwkeurige enquêtemethoden.
• Grenzen.De term "grenzen" verwijst naar een meer algemene grensbeschrijving, de afkeer en grenzen, zoals langs een bepaalde waterloop, een stenen muur, een aangrenzende openbare rijbaan, een aangrenzende eigenaar of een bestaand gebouw.Het systeem wordt vaak gebruikt om grotere stukken eigendom (bijvoorbeeld boerderijen) en politieke onderverdelingen (bijvoorbeeld stadsgrenzen) te definiëren waar de precieze definitie niet vereist is of veel te duur zou zijn, of eerder aangewezen grenzen kunnen worden opgenomen in de beschrijving.
• De Kavel & Blok Systeem is misschien wel de eenvoudigste van de drie belangrijkste enquêtesystemen om te begrijpen.Voor een wettelijke beschrijving in het perceel- en bloksysteem moet een beschrijving identificeren:
  • de individuele partij,
  • het blok waarin de partij zich bevindt, indien van toepassing,
  • een verwijzing naar een uitsprakende onderverdeling of een fase daarvan,
  • een referentie om de geciteerde platte kaart te vinden (d.w.z., een pagina en/of volumenummer), en
  • Een beschrijving van de officiële opname van de kaart (bijv. Opgenomen in de bestanden van de County Engineer).
• 

  Principal Meridians en Basislijnen regeren van de Verenigde Staten Public Land Survey System.
  De Public Land Survey System (Plss) is de onderzoek methode ontwikkeld en gebruikt in de Verenigde Staten Om onroerend goed te koop te verdelen te koop en te bezinken.De PLS's gebruikten nominaal rechthoekige vormen om te delen.De basiseenheid in de PLSS is de Sectie van land, meestal 1-mijl vierkant.Een rooster van 6 x 6 mijl van secties van landvorm is wat wordt aangeduid als een Gemeente.Townships worden ten oosten en ten westen van een Principal Meridian, en ten noorden en ten zuiden van een Basislijn.

Landgoederen en eigendomsbelangen gedefinieerd

De wet erkent verschillende soorten belangen die worden genoemd landgoederen, in onroerend goed.Het type landgoed wordt meestal bepaald door de taal van de akte, huren, uitverkoop, zullen, landsubsidie, enz., waardoor het landgoed is verkregen.Landgoederen onderscheiden zich door de variërende eigendomsrechten die vest in elk en bepalen de duur en overdraagbaarheid van de verschillende landgoederen.Een feestje dat van een landgoed geniet, wordt een "huurder" genoemd.

Enkele belangrijke soorten landgoederen in het land zijn:

• Vergoeding eenvoudig: Een landgoed van onbepaalde duur, die vrijelijk kan worden overgedragen.Het meest voorkomende en misschien meest absolute type landgoed, waaronder de huurder de grootste discretie geniet over de verwijdering van het onroerend goed.
• Vergoeding Eenvoudig voorwaardelijk: een landgoed dat voor altijd duurt, zolang een of meer voorwaarden zijn bepaald door de daad van de akte, vindt niet plaats.Als een dergelijke voorwaarde plaatsvindt, keert het onroerend goed terug naar de schenker of wordt een resterende rente doorgegeven aan een derde partij.
• Taillet: Een landgoed dat bij de dood van de huurder wordt overgedragen aan zijn of haar erfgenamen.
• Life Estate: Een nalatenschap die duurt voor het natuurlijke leven van de begunstigde, een "Life huurder" genoemd.Als een life landgoed kan worden verkocht, verandert een verkoop niet de duur, die wordt beperkt door de natuurlijke levensduur van de oorspronkelijke begunstigde.
• Een levenslang Per Autre Vie wordt door één persoon vastgehouden voor het natuurlijke leven van een andere persoon.Een dergelijk landgoed kan ontstaan als de oorspronkelijke huurder van het leven haar levensgoed aan een ander verkoopt, of als de Life Estate oorspronkelijk wordt verleend Per Autre Vie.
• Achtervolging: Een nalatenschap van beperkte termijn, zoals uiteengezet in een contract, een huurovereenkomst genoemd, tussen de partij, verleende de erfpacht, genaamd de huurder, en een andere partij, de verhuurder genoemd, met een langere nalatenschap in het onroerend goed.Een appartement-bewoner met een huurovereenkomst van een jaar heeft bijvoorbeeld een erfpachtgoed in haar appartement.Lusters komen meestal overeen om een vermelde huur aan de verhuurder te betalen.Hoewel een erfpacht heeft op onroerend goed, wordt de erfpachtrente historisch geclassificeerd als persoonlijk eigendom.

Een huurder die geniet van een onverdeeld landgoed in sommige eigendommen na de beëindiging van een nalatenschap van beperkte termijn zou een "toekomstige rente" hebben.Twee belangrijke soorten toekomstige belangen zijn:

• Omkering: Er ontstaat een omkering wanneer een huurder een landgoed van de mindere maximale termijn verleent dan de zijne.Eigendom van het land keert terug naar de oorspronkelijke huurder wanneer het landgoed van de begunstigde afloopt.De toekomstige interesse van de oorspronkelijke huurder is een omkering.
• Rest: Er ontstaat een rest wanneer een huurder met een vergoeding eenvoudig iemand een life landgoed of voorwaardelijke vergoeding eenvoudig verleent, en een derde partij specificeert aan wie het land gaat wanneer het life landgoed eindigt of de voorwaarde plaatsvindt.De derde zou een rest hebben.De derde partij kan een wettelijk recht hebben om het gebruik van het land door het leven te beperken.

Landgoederen kan gezamenlijk worden gehouden als gezamenlijke huurders met overlevende rechten of als huurders gemeenschappelijk.Het verschil tussen deze twee soorten gezamenlijke eigendom van een landgoed in land is in feite de overerveerbaarheid van het landgoed en de aandelen van belang die elke huurder bezit.

In een gezamenlijke huur met rechten van overlevende akte of jtwros betekent de dood van één huurder dat de overlevende huurders de enige eigenaren van het landgoed worden.Niets gaat over naar de erfgenamen van de overleden huurder.In sommige rechtsgebieden moeten de specifieke woorden "met overleven van overleven" worden gebruikt, of de huurwaardigheid zal aannemen dat huurders gemeenschappelijk zijn zonder overlevingsrechten.De mede-eigenaren nemen altijd een JTWROS-akte in gelijke aandelen, dus elke huurder moet een gelijk aandeel van het onroerend goed bezitten, ongeacht elke bijdrage aan de aankoopprijs.Als het onroerend goed op een dag wordt verkocht of onderverdeeld, moeten de opbrengsten gelijkelijk worden verdeeld zonder credits voor een overtollige dat iemand mede-eigenaar heeft bijgedragen aan de aankoop van het onroerend goed.

De dood van een mede-eigenaar van huurders gemeenschappelijke (tic) akte zal een erfelijk deel van het landgoed hebben in verhouding tot zijn eigendomsbelang waarvan wordt aangenomen dat het gelijk is aan alle huurders, tenzij anders vermeld in de overdrachtsakte.Als TIC -onroerend goed echter wordt verkocht of onderverdeeld, in sommige staten, provincies, enz., Kan een krediet automatisch worden geleverd voor ongelijke bijdragen aan de aankoopprijs (in tegenstelling tot een partitie van een jtwros -akte).

Onroerend goed kan gezamenlijk eigendom zijn van verschillende huurders, via apparaten zoals de condominium, woningcoöperatie, en Bouw samenwerking.

Bundel rechten

Real Eigendom is uniek omdat er meerdere rechten zijn gekoppeld aan elk stuk onroerend goed.De meeste Amerikaanse rechtsgebieden erkenden bijvoorbeeld de volgende rechten: Right to Sell;recht om te leasen;recht om mineralen, gas, olie, enz. Binnen het land te verwerven;recht om te gebruiken;recht om te bezitten;recht om te ontwikkelen;enz. Deze meerdere rechten zijn belangrijk omdat eigenaren van het onroerend goed in het algemeen kunnen doen wat ze met elk recht kiezen.De eigenaar zou er bijvoorbeeld voor kunnen kiezen om alle rechten te behouden, maar leasen het recht om te boren voor olie aan een oliemaatschappij, of de eigenaar zou ervoor kunnen kiezen om alle rechten te behouden, maar het onroerend goed aan een huurder leasen.Met andere woorden, de eigenaar kan ervoor kiezen om de rechten aan het land te behouden, te leasen of te verkopen.

Andere eigendomstypen

• Allodiale titel: Onroerend goed dat onafhankelijk is van elke superieure verhuurder.Palladium is "land dat absoluut op zijn recht wordt gehouden, en niet van een Heer of Superior; land niet onderworpen aan feodale taken of lasten. Een nalatenschap van absoluut eigendom, zonder enige superieur te erkennen aan wie elke plicht daarvan verschuldigd is."^[7]

Jurisdictional eigenaardigheden

In de wet van bijna elk land, de staat is de ultieme eigenaar van al het land onder zijn jurisdictie, omdat het de soeverein, of Supreme Lawmaking Authority.Fysieke en zakelijke personen hebben dat niet allodiale titel;Ze bezitten geen land, maar genieten alleen van landgoederen in het land, ook bekend als "billijke belangen".

Australië en Nieuw -Zeeland

In veel landen, de Torrens titel Systeem van vastgoedbezit wordt beheerd en gegarandeerd door de overheid en vervangt omslachtige tracering van eigendom.Het Torrens -titelsysteem werkt volgens het principe van "Titel per registratie" (d.w.z. de onuitvoerbaarheid van een geregistreerde rente) in plaats van "registratie van titel".Het systeem maakt de behoefte aan een titelketen (d.w.z. het traceren van titel via een reeks documenten) aantast en doet de overdrachtskosten van dergelijke zoekopdrachten weg.De staat garandeert titel en wordt meestal ondersteund door een compensatieschema voor degenen die hun titel verliezen vanwege de werking van de staat.Het is in de praktijk in het allereerst Australisch Staten en Nieuw -Zeeland sinds tussen 1858 en 1875, is recenter uitgebreid tot lagen titelen is aangenomen door vele staten, provincies en landen, en in gewijzigde vorm in 9 staten van de VS.

Verenigd Koninkrijk

In de Verenigd Koninkrijk, De kroon wordt beschouwd als de ultieme eigenaar van alle onroerend goed in het rijk.Dit feit is materieel wanneer het onroerend goed bijvoorbeeld is afgewezen door zijn vroegere eigenaar, in welk geval de wet van scheppen is van toepassing.In sommige andere rechtsgebieden (exclusief de Verenigde Staten) wordt onroerend goed gehouden Absoluut.

Engeland en Wales

Engelse wet heeft het onderscheid tussen common law tussen onroerend goed en persoonlijke eigendommen behouden, terwijl de burgerlijk recht maakt onderscheid tussen "beweegbare" en "onroerend goed" eigenschap.In het Engels recht is onroerend goed niet beperkt tot het eigendom van onroerend goed en de daarop geplaatste gebouwen - vaak aangeduid als "land".Real Eigendom omvat ook veel juridische relaties tussen individuen of eigenaren van het land die puur conceptueel zijn.Een dergelijke relatie is de versoepeling, waar de eigenaar van één onroerend goed het recht heeft om een naburig onroerend goed te passeren.Een andere is de verschillende "onstuimige erfgenamen", zoals winst-à-presre, wanneer een persoon het recht heeft om gewassen te nemen van land dat deel uitmaakt van het nalatenschap van een ander.

Engelse wetgeving behoudt verschillende vormen van eigendommen die grotendeels onbekend zijn in andere common law -rechtsgebieden zoals de advocaat, Reparatie van koorreparatie en Lordships of the landhuis.In het vroege common law worden deze allemaal geclassificeerd als onroerend goed, omdat ze zouden zijn beschermd door echte acties.

Verenigde Staten

Elk Amerikaanse staat behalve Louisiana heeft zijn eigen wetten voor onroerend goed en de landgoederen daarin, gebaseerd op de gemeenschappelijk recht. In Arizona, onroerend goed wordt over het algemeen gedefinieerd als land en de dingen permanent gehecht aan het land.Dingen die permanent aan het land zijn gehecht, die ook kunnen worden genoemd als verbeteringen, inclusief huizen, garages en gebouwen.Gefabriceerde huizen kunnen een verklaring van bevestiging.

Economische aspecten van onroerend goed

Landgebruik, landwaardering en de vastberadenheid van de inkomens van landeigenaren behoren tot de oudste vragen in de economische theorie.Het land is een essentiële input (een factor van de productie) voor de landbouw, en landbouw is verreweg de belangrijkste economische activiteit in pre-industriële samenlevingen.Met de komst van industrialisatie ontstaat er belangrijk nieuw gebruik voor land, als locaties voor fabrieken, pakhuizen, kantoren en stedelijke agglomeraties.Ook neemt de waarde van het onroerend goed aan dat de vorm van kunstmatige structuren en machines aanneemt ten opzichte van alleen de waarde van het land.Het concept van de onroerend goed komt uiteindelijk om effectief alle vormen van te omvatten Tastbaar vast kapitaal.Met de opkomst van extractieve industrieën komt onroerend goed om te omvatten natuurlijk kapitaal.Met de opkomst van toerisme en vrije tijd omvat onroerend goed schilderachtige en andere voorzieningen.

Beginnend in de Jaren 1960, als onderdeel van het opkomende veld van wet en economie, economen en juridische wetenschappers begonnen de eigendomsrechten Genoten door huurders onder de verschillende landgoederen en de economische voordelen en kosten van de verschillende landgoederen.Dit resulteerde in een veel verbeterd begrip van de:

• Eigendomsrechten Genoten door huurders onder de verschillende landgoederen.Deze omvatten het recht om:
  • Bepaal hoe een stuk onroerend goed wordt gebruikt;
  • Anderen uitsluiten om van het pand te genieten;
  • Overdracht (vervreemden) Sommige of al deze rechten aan anderen op wederzijds aangename voorwaarden;
• Aard en gevolgen van transactiekosten Bij het wijzigen en overbrengen van landgoederen.

Zie Shavell (2004) en Cooter en Ulen (2003) voor een inleiding tot de economische analyse van het eigendomsrecht.Zie Epstein (2007) voor een verzameling gerelateerde wetenschappelijke artikelen.Ellickson (1993) verbreedt de economische analyse van onroerend goed met een verscheidenheid aan feiten uit de geschiedenis en etnografie.

Zie ook

• Begunstigden
• Leenheid
• Landbezit in Canada
• Grondbezit
• Landheer
• Mesne -toewijzing
• Minerale rechten
• Onroerend goed
• Het landrapport

Referenties

Verder lezen