Onroerendgoedbeoordeling

Onroerendgoedbeoordeling, taxatie van onroerend goed of Landwaardering is het proces van het ontwikkelen van een mening van waarde voor onroerend goed (gebruikelijk marktwaarde). Onroerendgoedtransacties vereisen vaak beoordelingen omdat ze niet vaak voorkomen en elk onroerend goed is uniek (vooral hun toestand, een sleutelfactor in de waardering), in tegenstelling tot bedrijfsaandelen, die dagelijks worden verhandeld en identiek zijn (dus een gecentraliseerd Walrasiaanse veiling zoals een beurs is onrealistisch). De locatie speelt ook een sleutelrol in de waardering. Aangezien onroerend goed echter niet van locatie kan veranderen, zijn dit vaak de upgrades of verbeteringen in het huis die de waarde ervan kunnen veranderen. Beoordelingsrapporten vormen de basis voor hypotheekleningen, bezinking landgoederen en scheidingen, belastingheffing, enzovoort. Soms wordt een beoordelingsrapport gebruikt om een ​​verkoopprijs voor een onroerend goed vast te stellen.

Naast het verplichte educatieve kwaliteit, dat kan variëren van financiering tot bouwtechnologie, vereisen de meeste, maar niet alle landen waarnemers dat de licentie voor de praktijk heeft. Gewoonlijk heeft de onroerendgoedbeoordelaar de mogelijkheid om 3 certificatieniveaus te bereiken: beoordelingsstagiair, een vergunde taxateur en gecertificeerde taxateur. De tweede en derde niveaus van licentie vereisen niet minder dan 2000 ervaringsuren in 12 maanden en 2500 ervaringen uren in respectievelijk niet minder dan 24 maanden.^[1][2] Taxateurs staan ​​vaak bekend als "onroerend goed taxateurs" of "landarbeiders"; in Brits Engels Het zijn "waarderingsonderzoekers". Als de mening van de taxateur is gebaseerd op marktwaarde, moet deze ook gebaseerd zijn op de Hoogste en beste gebruik van het onroerend goed. In de Verenigde Staten worden hypotheekwaarderingen van verbeterde woningen in het algemeen gerapporteerd op een gestandaardiseerde vorm zoals de Uniform Residential Appraisal Report.^[3] Beoordelingen van meer commerciële eigendommen (bijv. Inkomensproducerende, grondland) worden vaak gerapporteerd in verhalende indeling en voltooid door een gecertificeerde algemene taxateur.

Soorten waarde

Er zijn verschillende soorten en definities van waarde gezocht door een onroerendgoedbeoordeling. Sommige van de meest voorkomende zijn:

• Marktwaarde - De prijs waartegen een actief zou inruilen in een concurrerend Walrasiaanse veiling instelling. Marktwaarde is meestal uitwisselbaar met open marktwaarde of eerlijke prijs. Internationale waarderingsnormen (IVS) Definieer:

Marktwaarde - Het geschatte bedrag waarvoor een actief of aansprakelijkheid moet worden gewisseld op de Waarderingsdatum Tussen een bereidwillige koper en een gewillige verkoper in de transactie van een arm, na de juiste marketing en waar de partijen elk goed geïnformeerd, voorzichtig en zonder dwang hadden gehandeld.^[4]

• Waarde in gebruik, of gebruik waarde^[5] - De netto contante waarde (NPV)^[6] van een kasstroom die een actief genereert voor een specifieke eigenaar onder een specifiek gebruik. Waarde-in-gebruik is de waarde voor een bepaalde gebruiker en kan boven of onder de marktwaarde van een onroerend goed zijn.
• Investeringswaarde - is de waarde voor een bepaalde belegger en kan al dan niet hoger zijn dan de marktwaarde van een onroerend goed. Verschillen tussen de investeringswaarde van een actief en zijn marktwaarde Bied de motivatie voor kopers of verkopers om de markt te betreden. Internationale waarderingsnormen (IVS) Definieer:

Investeringswaarde - De waarde van een actief voor de eigenaar of een potentiële eigenaar voor individuele investeringen of operationele doelstellingen.^[4]

• Ad Valorem Tax -waarde - is de waarde die wordt gebruikt voor belastingdoeleinden en wordt bepaald door het verzamelen van gegevens via het massa -beoordelingsproces. Het massa -beoordelingsproces past de gegevens van verschillende bronnen toe op onroerend goed om de belastbare waarde te bepalen^[7]
• Verzekerbare waarde - is de waarde van onroerend goed die onder een verzekeringspolis. Over het algemeen bevat het niet de site -waarde.
• Liquidatiewaarde - kan worden geanalyseerd als een van een van een Gedwongen liquidatie of een ordelijke liquidatie en is een algemeen gezochte standaard van waarde in faillissementsprocedures. Het veronderstelt een verkoper die gedwongen is te verkopen na een blootstellingsperiode die minder is dan het markt-normale tijdsbestek.

Prijs versus waarde

Er kunnen verschillen zijn tussen wat het onroerend goed echt waard is (marktwaarde) en wat het kost om het te kopen (prijs). Een betaalde prijs is mogelijk niet de marktwaarde van die onroerend goed. Soms zijn er speciale overwegingen aanwezig geweest, zoals een speciale relatie tussen de koper en de verkoper waar de ene partij controle of aanzienlijke invloed had op de andere partij. In andere gevallen kan de transactie slechts een van de vele eigenschappen zijn geweest die tussen twee partijen zijn verkocht of verhandeld. In dergelijke gevallen is de prijs die voor een bepaald stuk betaald is niet de markt "waarde" (met het idee dat meestal is dat alle stukken en prijzen de marktwaarde van alle onderdelen oplopen) maar eerder de markt "Prijs ".

Op andere momenten kan een koper bereidwillig een premium prijs betalen, boven de algemeen geaccepteerde marktwaarde, als zijn subjectieve waardering van het onroerend goed (zijn investeringswaarde voor hem) was hoger dan de marktwaarde. Een specifiek voorbeeld hiervan is een eigenaar van een naburig onroerend goed die, door zijn eigen eigendom te combineren met het onderwerp-eigendom (assemblage), economieën van schaal en toegevoegde waarde zou kunnen verkrijgen (plot waarde). Soortgelijke situaties gebeuren soms in bedrijfsfinanciën. Dit kan bijvoorbeeld optreden wanneer een fusie of acquisitie plaatsvindt tegen een prijs die hoger is dan de waarde die wordt vertegenwoordigd door de prijs van de onderliggende aandelen. De gebruikelijke verklaring voor dit soort van Fusies en overnames is dat "de som groter is dan zijn onderdelen", omdat het volledige eigendom van een bedrijf er volledige controle over biedt. Dit is iets waar kopers soms een hoge prijs voor betalen. Deze situatie kan ook plaatsvinden in onroerendgoedaankopen.

Maar de meest voorkomende reden voor waarde die verschilt van de prijs is dat de koper of de verkoper niet op de hoogte is van wat de marktwaarde van een onroerend goed is, maar toch overeenkomt met een contract tegen een bepaalde prijs die te duur of te goedkoop is. Dit is jammer voor een van de twee partijen. Het is de verplichting van een onroerendgoedaanvraager om het ware te schatten marktwaarde van een eigendom en niet zijn marktprijs.

Vaak worden eigenschappen beoordeeld op een waarde onder hun marktwaarden; Dit staat bekend als fractionele beoordeling.^[8] Fractionele beoordeling kan leiden tot eigenschappen die worden beoordeeld op 10% of minder van hun gegeven marktwaarden.^[9]

Definities van de marktwaarde in de Verenigde Staten

In de Verenigde Staten zijn beoordelingen voor een bepaald type waarde (bijv. Afschermingswaarde, reële marktwaarde, noodlijdende verkoopwaarde, beleggingswaarde). De meest gebruikte definitie van waarde is Marktwaarde. Terwijl Uniforme normen voor professionele beoordelingspraktijk (USPAP) definieert geen marktwaarde, het biedt algemene richtlijnen voor hoe marktwaarde moet worden gedefinieerd:

Een type waarde, vermeld als een mening, dat de overdracht van een eigendom (d.w.z. een eigendomsrecht of een bundel van dergelijke rechten) veronderstelt, op een bepaalde datum, onder specifieke voorwaarden uiteengezet in de definitie van de geïdentificeerde term door de taxateur zoals van toepassing in een beoordeling.

De definitie van waarde die wordt gebruikt in een beoordelings- of huidige marktanalyse (CMA) -analyse en rapport is dus een reeks veronderstellingen over de markt waarin het onderwerp onroerend goed kan overhandigen. Het beïnvloedt de keuze van vergelijkbare gegevens voor gebruik in de analyse. Het kan ook de methode beïnvloeden die wordt gebruikt om de eigenschap te waarderen. Bijvoorbeeld, boomwaarde kan tot 27% van de onroerendgoedwaarde bijdragen.^[10][11]

Hoofdbenaderingen van waarde

Er zijn drie traditionele groepen methoden voor het bepalen van waarde. Deze worden meestal de "drie benaderingen van waarde" genoemd die over het algemeen onafhankelijk van elkaar zijn:

• De Verkoopvergelijkingsbenadering (Vergelijking van de kenmerken van een eigenschap met die van vergelijkbare eigenschappen die recent hebben verkocht in vergelijkbare transacties).
• De Kostenbenadering (De koper betaalt niet meer voor een onroerend goed dan het zou kosten om een ​​equivalent te bouwen).
• De inkomensbenadering (Vergelijkbaar met de methoden die worden gebruikt voor financiële waardering, effectenanalyse of obligatieprijzen).

De recente trend van het bedrijf is echter de neiging om het gebruik van een wetenschappelijke beoordelingsmethode te gebruiken die afhankelijk is van de basis van kwantitatieve data,^[12] Risico en geografische gebaseerde benaderingen.^[13][14] Pagourtzi et al. hebben een overzicht gegeven over de methoden die in de industrie worden gebruikt in vergelijking tussen conventionele benaderingen en geavanceerde.^[15]

Zoals eerder vermeld, kan een taxateur in het algemeen kiezen uit drie benaderingen om de waarde te bepalen. Een of twee van deze benaderingen zijn meestal het meest van toepassing, waarbij de andere aanpak of benaderingen meestal minder nuttig zijn. De taxateur moet nadenken over de "reikwijdte van het werk", het type waarde, de eigenschap zelf en de kwaliteit en kwantiteit van gegevens die beschikbaar zijn voor elke aanpak. Er kan geen overkoepelende verklaring worden afgelegd dat de ene of andere benadering altijd beter is dan een van de andere benaderingen.

De taxateur moet nadenken over de manier waarop de meeste kopers meestal een bepaald type onroerend goed kopen. Welke beoordelingsmethode gebruiken de meeste kopers voor het type onroerend goed dat wordt gewaardeerd? Dit leidt in het algemeen het denken van de taxateur over de beste waarderingsmethode, in combinatie met de beschikbare gegevens. Bijvoorbeeld, beoordelingen van eigenschappen die doorgaans door beleggers worden gekocht (bijv. wolkenkrabbers, kantoorgebouwen) kunnen de inkomstenbenadering meer gewicht geven. Kopers die geïnteresseerd zijn in het kopen van eengezinswoningen zouden de prijs liever vergelijken, in dit geval zou de verkoopvergelijkingsbenadering (marktanalysebenadering) meer van toepassing zijn. De derde en definitieve benadering van waarde is de kostenbenadering van waarde. De kostenbenadering van waarde is het meest nuttig bij het bepalen van de verzekerbare waarde en de kosten om een ​​nieuwe structuur of gebouw te construeren.

Bijvoorbeeld, enkele appartementsgebouwen van een bepaalde kwaliteit verkopen meestal tegen een bepaalde prijs per appartement.^[16] In veel van die gevallen kan de verkoopvergelijkingsbenadering meer van toepassing zijn. Aan de andere kant zou een appartementencomplex met meerdere gebouwen meestal worden gewaardeerd door de inkomensbenadering, omdat dat zou volgen hoe de meeste kopers het zouden waarderen. Als een ander voorbeeld worden eengezinswoningen meestal gewaardeerd met de grootste weging van de verkoopvergelijkingsbenadering. Als een eengezinswoning zich echter in een buurt bevindt waar alle of de meeste woningen huureenheden zijn, kan een variant van de inkomensbenadering nuttiger zijn. Dus de keuze van de waarderingsmethode kan veranderen, afhankelijk van de omstandigheden, zelfs als de eigenschap die wordt gewaardeerd niet veel verandert.

De verkoopvergelijkingsbenadering

De verkoopvergelijkingsbenadering is voornamelijk gebaseerd op het principe van vervanging. Deze benadering gaat ervan uit dat een voorzichtige (of rationele) persoon niet meer betaalt voor een onroerend goed dan het zou kosten om een ​​vergelijkbaar vervangend onroerend goed te kopen. De aanpak erkent dat een typische koper de vraagprijzen zal vergelijken en probeert het onroerend goed te kopen dat voldoet aan zijn of haar wensen en behoeften voor de laagste kosten. Bij het ontwikkelen van de verkoopvergelijkingsbenadering probeert de taxateur te interpreteren en meeteenheid De acties van partijen die betrokken zijn bij de markt, inclusief kopers, verkopers en investeerders.

Methoden voor gegevensverzameling en waarderingsproces

Gegevens worden verzameld over de recente verkoop van eigenschappen die vergelijkbaar zijn met het onderwerp dat wordt gewaardeerd, genaamd "Vergelijkbare". Alleen verkochte eigenschappen mogen worden gebruikt bij een beoordeling en bepaling van de waarde van een onroerend goed, omdat zij bedragen vertegenwoordigen die daadwerkelijk worden betaald of overeengekomen voor onroerend goed. Bronnen van vergelijkbare gegevens omvatten onroerendgoedpublicaties, openbare registers, kopers, verkopers, onroerendgoedmakelaars en/of agenten, taxateurs, enzovoort. Belangrijke details van elke vergelijkbare verkoop worden beschreven in het beoordelingsrapport. Aangezien vergelijkbare verkopen niet identiek zijn aan het onderwerp van het onderwerp, kunnen aanpassingen worden gemaakt voor datum van verkoop, locatie, stijl, voorzieningen, vierkante meters, sitegrootte, enz. Het hoofdidee is om de prijs te simuleren die zou zijn betaald als elk vergelijkbaar Verkoop was identiek aan het onderwerp van het onderwerp. Als het vergelijkbare superieur is aan het onderwerp in een factor of aspect, is een neerwaartse aanpassing nodig voor die factor.^{[verduidelijking nodig]} Evenzo, als het vergelijkbare inferieur is aan het onderwerp in een aspect, is een opwaartse aanpassing voor dat aspect nodig.^{[verduidelijking nodig]} De aanpassing is enigszins subjectief en is gebaseerd op de training en ervaring van de taxateur. Uit de analyse van de groep van aangepaste verkoopprijzen van de vergelijkbare verkoop selecteert de taxateur een waardeindicator die representatief is voor de eigenschap van het onderwerp. Het is mogelijk voor verschillende taxateurs om een ​​andere waardeindicator te kiezen die uiteindelijk verschillende eigenschapswaarde zal bieden.

Stappen in de verkoopvergelijkingsbenadering

1. Onderzoek de markt om informatie te verkrijgen met betrekking tot de verkoop en in afwachting van verkoop die vergelijkbaar zijn met het onderwerp van het onderwerp
2. Onderzoek de marktgegevens om te bepalen of ze feitelijk correct en nauwkeurig zijn
3. Bepaal relevante vergelijkingseenheden (bijvoorbeeld verkoopprijs per vierkante voet) en ontwikkel een vergelijkende analyse voor elk
4. Vergelijk het onderwerp en vergelijkbare verkoop volgens de elementen van vergelijking en pas indien van toepassing aan
5. Verzoenen de meerdere waarde -indicaties die het gevolg zijn van de aanpassing (opwaarts of naar beneden) van de vergelijkbare verkoop in een enkele waarde -indicatie

De kostenbenadering

De Kostenbenadering werd ooit de sommatiebenadering genoemd. De theorie is dat de waarde van een eigenschap kan worden geschat door de grondwaarde en de afgeschreven waarde van eventuele verbeteringen. De waarde van de verbeteringen wordt vaak verwezen door de afkorting RCNLD (voor "Reproductie/vervangingskosten nieuwe minder afschrijving"). Reproductie verwijst naar het reproduceren van een exacte replica; vervangingskosten verwijzen naar de kosten van het bouwen van een huis of een andere verbetering die hetzelfde heeft nutsvoorziening, maar met behulp van modern ontwerp, afwerking en materialen. In de praktijk gebruiken taxateurs bijna altijd vervangingskosten en trekken vervolgens een factor af voor elke functionele dis-utility die verband houdt met de leeftijd van de eigenschap van het onderwerp. Een uitzondering op de algemene regel om de vervangingskosten te gebruiken is voor sommige verzekeringswaarde -beoordelingen. In die gevallen is de reproductie van het exacte actief na een destructieve gebeurtenis als een brand het doel.

In de meeste gevallen wanneer de kostenbenadering betrokken is, is de algemene methodologie een hybride van de kosten- en verkoopvergelijkingsbenaderingen (die zowel de kosten van de leveranciers als de prijzen vertegenwoordigen die klanten zoeken). De vervangingskosten om een ​​gebouw te bouwen, kunnen bijvoorbeeld worden bepaald door het toevoegen van de arbeid, materiaal en andere kosten. Aan de andere kant moeten grondwaarden en afschrijving worden afgeleid uit een analyse van vergelijkbare verkoopgegevens.

De kostenbenadering wordt het meest betrouwbaar beschouwd bij gebruik op nieuwere structuren, maar de methode wordt meestal minder betrouwbaar voor oudere eigenschappen. De kostenbenadering is vaak de enige betrouwbare aanpak bij het omgaan met eigenschappen met speciale gebruiksstaten (bijv. Publieke vergadering, zeemansen).

De inkomensbenadering

De benadering van de inkomenskapitalisatie (vaak wordt eenvoudig aangeduid als de "inkomensbenadering") wordt gebruikt om commerciële en beleggingsbezit te waarderen. Omdat het bedoeld is om de verwachtingen en het gedrag van typische marktdeelnemers rechtstreeks te weerspiegelen of te modelleren, wordt deze aanpak over het algemeen beschouwd als de meest toepasbare waarderingstechniek voor inkomensproducerende eigenschappen, waar voldoende marktgegevens bestaan.

In een commercieel inkomen producerende onroerend goed bevordert deze aanpak een inkomstenstroom in een waarde-indicatie. Dit kan worden gedaan met behulp van inkomstenvermenigvuldigers of kapitalisatiepercentages toegepast op een netto bedrijfsinkomsten (NOI). Meestal is een NOI gestabiliseerd om niet te veel gewicht te plaatsen op een zeer recent evenement. Een voorbeeld hiervan is een onbekend gebouw dat technisch gezien geen NOI heeft. Een gestabiliseerde NOI zou aannemen dat het gebouw met een normaal tempo wordt verhuurd en aan de gebruikelijke bezettingsgraad. De netto bedrijfsinkomsten (NOI) zijn bruto potentieel inkomsten (GPI), minder vacature en incassoverlies (= effectieve bruto -inkomsten) minder bedrijfskosten (maar exclusief schuldendienst, inkomstenbelastingen en/of afschrijvingskosten die door accountants worden toegepast).

Als alternatief kunnen meerdere jaren van netto bedrijfsinkomsten worden gewaardeerd door een Cashflow met korting Analyse (DCF) -model. Het DCF-model wordt veel gebruikt om grotere en duurdere inkomstenproducerende eigenschappen te waarderen, zoals grote kantoortorens of grote winkelcentra. Deze techniek past de door de markt ondersteunde rendementen (of disconteringsvoeten) toe op geprojecteerde toekomstige kasstromen (zoals jaarlijkse inkomstencijfers en doorgaans een forfaitaire omkering van de uiteindelijke verkoop van het onroerend goed) om tot een indicatie van een contante waarde te komen. In Canada variëren de omkeerwaarden meestal van 16x-21x de NOI van het jaar van verkoop.

Wanneer huizen worden gekocht voor persoonlijk gebruik, kan de koper de vraagprijs valideren door de inkomstenbenadering in de tegenovergestelde richting te gebruiken. Een verwacht rendement kan worden geschat door de netto verwachte kosten te vergelijken met de vraagprijs. Dit rendement kan worden vergeleken met de andere investeringsmogelijkheden van de huiseigenaar.^[17]

VK waarderingsmethoden

In het Verenigd Koninkrijk is de waarderingsmethode traditioneel in vijf methoden ingedeeld:^[18]

1. Vergelijkende methode. Gebruikt voor de meeste soorten onroerend goed waar goed bewijs is van eerdere verkopen. Dit is analoog aan de hierboven beschreven verkoopvergelijkingsbenadering.

2. Investeringsmethode, ook gekend als hardcore. Gebruikt voor de meeste commerciële (en residentiële) eigendommen die toekomstige kasstromen produceren door het verhuren van het onroerend goed. Deze methode vergelijkt de Geschatte huurwaarde (ERV), of "bovenste plak" voor het huidige ("passerende") inkomen, of "bodem plak", om een ​​indicatie te geven of de toekomstige waarde van het onroerend goed moet stijgen of dalen op basis van inkomsten. Als het inkomen van een onroerend goed hoger is dan de ERV, wordt dit soms bekend als "schuim", wat kan worden verward met het Amerikaanse gebruik van "schuim" dat de periode vóór een beschrijft onroerendgoedbel.

De kasstromen kunnen worden vergeleken met het marktgebonden equivalent-rendement en de onroerendgoedwaarde kan worden bepaald door middel van een eenvoudig model. Merk op dat deze methode echt een vergelijkingsmethode is, omdat de belangrijkste variabelen in de markt worden bepaald. In de standaard Amerikaanse praktijk wordt echter het nauw verwante kapitalisatie van NOI verward met de DCF -methode onder de algemene classificatie van de inkomstenkapitalisatiebenadering (zie hierboven).

3. Restmethode. Gebruikt voor eigenschappen rijp voor ontwikkeling of herontwikkeling of alleen voor kaal land. De site of niet -verbeterde onroerendgoedwaarde is gebaseerd op de verbeterde of ontwikkelde waarde Minder bouwkosten, professionele kosten, ontwikkelingsfinancieringskosten en de winst of het rendement van een ontwikkelaar op risico.^{[verduidelijking nodig]}

4. Winstmethode. Gebruikt voor handelswoningen waar het bewijs van tarieven gering is, zoals hotels, restaurants en huizen in de oude leeftijd. Een driejarig gemiddelde van het bedrijfsinkomen (afgeleid van de winst en het verlies of winst-en verliesrekening) wordt gekapitaliseerd met behulp van een geschikte opbrengst. Merk op dat, aangezien de gebruikte variabelen inherent zijn aan het onroerend goed en niet van de markt worden afgeleid, daarom, tenzij de juiste aanpassingen worden aangebracht, de resulterende waarde waarde in gebruik of beleggingswaarde is, niet marktwaarde.

5. Kostenmethode. Gebruikt voor land en gebouwen van speciaal karakter waarvoor winstcijfers niet kunnen worden verkregen of land en gebouwen waarvoor geen markt is vanwege hun openbare dienst- of erfgoedkenmerken. Zowel de restmethode als de kostenmethode zouden in de Verenigde Staten worden gegroepeerd onder de Kostenbenadering (zie hierboven).

Volgens de huidige RICS -waarderingsnormen worden de volgende waardebases erkend:

• Marktwaarde (zie PS 3.2);
• Markthuur (zie PS 3.3);
• Worth (beleggingswaarde) (zie PS 3.4); en
• Reële waarde (zie PS 3.5)

Praktijk in het VK

De gemeenschappelijke publieke ervaring van gecharterde landmeters is bezig met het verkrijgen van een hypothecaire lening.^[19] Een hypotheekwaardering is vereist door een hypotheekverstrekker als voorwaarde voor het verkrijgen van een hypotheeklening. De Homebuyer kan de optie nemen om dezelfde landmeter te instrueren om een ​​"RICS Homebuyer Report" of een "RICS Building Survey" uit te voeren (soms een "structurele enquête" genoemd^[20]), meestal tegen extra kosten.^[19] Wanneer de landmeter in deze gecombineerde rol wordt geïnstrueerd, wordt de hypotheekwaardering nog steeds geproduceerd voor de kredietgever en wordt het Homebuyer -rapport of de bouwonderzoek bovendien opgesteld voor de kredietnemer. Deze regeling kan het potentiële belangenconflict voorkomen, waarbij de landmeter zowel de geldschieter als de kredietnemer in de transactie heeft. Vanwege het ethische en professionele aansprakelijkheidsaspect, moeten leners opmerken dat het onderzoek van de kredietgever uitsluitend voor de geldschieter wordt geproduceerd en dat de landmeter niet aansprakelijk is voor verlies of weglating aan de kredietnemer. Sinds de hervorming van het RICS Red Book of Valuation Practice in de afgelopen jaren is de definitie van een hypotheekwaardering verwijderd. Het is nu een Marktwaardering die dezelfde definitie is gegeven aan de waardering in het RICS Homebuyer -rapport.

De Raad van hypotheekverstrekkers beveelt aan dat kopers niet alleen moeten vertrouwen op de hypotheekwaardering, maar voor hun eigen doeleinden een vollediger onderzoek moeten verkrijgen. Een vollediger onderzoek is echter zelden een voorwaarde van de lening.

De kredietnemer kan liever een onafhankelijke landmeter selecteren om het Homebuyer -rapport of de bouwonderzoek uit te voeren.

Hypotheekaanvalrapport

Een hypotheekwaardering is ten behoeve van de kredietgever. Het doel is alleen om te bevestigen dat het onroerend goed de betaalde prijs waard is om de belangen van de kredietgever te beschermen.^[21] Er is steevast een disclaimer in het rapport die bevestigt dat de landmeter geen verantwoordelijkheid heeft voor de kredietnemer. Dit is een wettelijk geldige uitsluiting.

RICS Home Enquêtes

Volgens de hervormingen door RIC's in het begin van de 21e eeuw om het aanbieden van professionele producten aan het grote publiek beter te reguleren, is een sector die meestal niet in staat is om de gevolgen van onvoldoende specificatie van de vereiste te ondervinden items volledig te waarderen en hoe deze worden gemeld , RIC's produceerde een nieuw assortiment consumentenproducten met RICS -branding. Drie consumentenproducten zijn nu beschikbaar - 1. RICS Condition Report 2. RICS Homebuyer Report 3. RICS Building Survey Deze producten hebben een consistent uiterlijk over het bereik, met gemeenschappelijke lettertypen en algemeen formaat. De onderscheidingen komen in het detail dat vervolgens wordt verstrekt. Deze worden hieronder besproken.

RICS Condition Report

Dit is een kort rapport dat kort naar het onroerend goed kijkt om te rapporteren over de visuele toestand van negen externe elementen van de bouw, negen interne bouwelementen, zeven diensten die aan het gebouw worden geleverd en drie belangrijke componenten van de gronden waarin het onroerend goed wordt geplaatst. De rapporten beoordelen de voorwaarden van 1 - goed, 2, - die aandacht nodig hebben in de nabije toekomst, 3 - die aandacht nodig hebben nu met behulp van een verkeerslichtsysteem om de aandacht te vestigen op dingen die ertoe doen.

In de praktijk is dit rapport van weinig waarde voor de koper, tenzij de landmeter tegelijkertijd aanwezig is als de koper een kijkje uitvoert en een vroege indicatie van algemene toestand wil, het beste uit de deskundige kennis van de landmeter over hoe gebouwen dat kunnen mislukken, zijn niet duidelijk voor de gemiddelde koper. Sommige landmeters komen overeen om deze enquêtes als een voorloper uit te voeren om de service vervolgens uit te breiden met een meer gedetailleerd rapport in een van de andere twee typen in de RICS Home Surveys Suite.^[22] Gewoonlijk wordt de vergoeding voor het eerste rapport verdisconteerd in de vergoeding voor het gedetailleerde follow -uprapport, omdat wanneer de landmeter terugkeert naar het onroerend goed, er al inzicht is in welke problemen zich in het onroerend goed bevinden.

Rics Homebuyer -rapport

Dit documentformaat is in 2010 herzien om een ​​eenvoudig te assimileren formaat voor de lezer op te nemen. Het probleem met het eerdere formaat dat vaak aan RIC's werd gerapporteerd door klanten bij ontvangst van de vorige 'Homebuyer's Survey and Valuation' was dat de structuur de fouten niet gemakkelijk van de hoofdbeschrijving onderscheidde. EEN stoplicht Systeem werd geïntroduceerd en landmeters moeten elk element van de inspectie volgens prioriteit beoordelen. Op deze manier worden ernstige belemmeringen gemakkelijk geïdentificeerd, en minder kritische defecten die zijn becommentarieerd om de lezer advies te geven over wat in de nabije toekomst aandacht nodig heeft. Het geeft geen commentaar op de onderhoudsvereisten voor items die in bevredigende staat zijn gevonden, en bevestigt alleen dat er op dit moment geen reden tot bezorgdheid is. Dit formaat is geschikt voor een breed scala aan eigenschappen, maar is het meest geschikt voor traditioneel gebouwde huizen die niet onderworpen zijn aan zeer ernstige nood of eerdere grote wijzigingen of uitbreidingen. Dit rapport is veel langer dan het staatsrapport en ziet er meer in detail uit om te rapporteren over de visuele staat en onderhoudsbehoeften van negen externe constructieelementen, negen interne bouwelementen, zeven diensten geleverd aan het gebouw en drie belangrijke componenten van het terrein waarin het pand wordt gelegen. De rapporten beoordelen de voorwaarden van 1 - goed, 2, - die aandacht nodig hebben in de nabije toekomst, 3 - die aandacht nodig hebben nu met behulp van een verkeerslichtsysteem om de aandacht te vestigen op dingen die ertoe doen. Het rapport bevat ook commentaar om uw advocaat te adviseren over kwesties die moeten worden aangepakt in de transport, en eventuele risico's die van invloed zijn op het gebouw, de gronden en mensen van meer algemene aard. Er is ook een marktwaardering van het onroerend goed en een beoordeling van de wederopbouwkosten voor verzekeringsdoeleinden.

Niet alle gecharterde landmeters mogen het RICS Homebuyer -rapport verstrekken omdat het een marktwaardering bevat. Volgens regels van de Royal Institution of Chartered Surveyors moeten elke landmeter die deze enquêtes ondernemen ook een RICS -geregistreerde taxateur zijn en een professionele schadevergoedingsverzekering hebben voor deze taak. Dit is een poging van RIC's om consumentenvertrouwen te bieden nadat de oudere waarderingsrapporten in diskrediet zijn gekomen.

RICS Building Survey

Er zijn een aantal variaties in een residentiële bouwonderzoek die de koper van de thuis een keuze aan producten biedt. De twee belangrijkste varianten zijn de RICS -richtlijnenversie die voortkomt uit de eerdere RICS -richtlijnen (meer recent bijgewerkt door de "Surveys of Residential Property RICS Guidance Note 3rd Edition" die in december 2013 werd geïntroduceerd). Het primaire verschil tussen richtlijnen en de praktijknotitie voor de consument is het formaat van de rapporten. Een op maat gemaakte stijl of een raamwerk (verkeerslichtsignaal) stijl. Voor landmeters is de richtlijnen "best practices" en de praktijknota is "verplicht".

De richtlijnen -versie kan worden verstrekt in een overeengekomen Word -documentstijlindeling met een bijlage voor foto's enz. Onderzoeksdiensten per overeenkomst zoals geciteerd aan het einde van deze beschrijving. Is in feite een volledig op maat gemaakt rapport.

Het alternatief is de praktijknootversie (geïntroduceerd op de markt in november 2012). Het is een soortgelijk verkeerslichtsignaalformaat als de andere RICS -enquêteproducten zoals het RICS Condition Report en de RICS Homebuyer -rapporten.

Beide rapportformaten (richtlijnen en praktijknotieversies) zijn geschikt voor vrijwel alle eigenschappen, inclusief maar niet beperkt tot vermelde gebouwen, rieten huisjes, houten frame huizen enzovoort.

De bouwonderzoek is de meest gedetailleerde enquête die beschikbaar is ^[23] van de meeste bedrijven van gecharterde landmeters.^[21] Hoewel het grondig is, kan het nog steeds leiden tot aanbevelingen voor verder onderzoek van andere specialisten; zie onder. Een competente landmeter zal echter altijd proberen de oorzaken van vocht- en bouwafwijkingen te onderzoeken voordat hij aanbeveelt voor verder onderzoek. Het Building Survey Report is veel langer dan het conditierapport, maar is mogelijk niet veel langer dan het Homebuyer -rapport, omdat de inhoud ervan afhangt van de in elk individueel geval waargenomen voorwaarde. De Practice Note Version Building Survey ziet er meer detail uit om te rapporteren over de visuele staat en onderhoudsbehoeften van negen externe constructieelementen, met reikwijdte voor onderverdeling in individuele kenmerken, met de negen interne elementen van constructie en de zeven diensten geleverd aan het gebouw dat op een vergelijkbare manier is onderzocht. Ook kunnen de drie belangrijkste componenten van de gronden waarin de eigenschap wordt geplaatst, indien nodig worden onderverdeeld.

De praktijknootversie van het rapport beoordeelt ook de omstandigheden van 1 - goed, 2, - die aandacht nodig hebben in de nabije toekomst, 3 - die aandacht nodig hebben nu met behulp van een verkeerslichtsysteem om de aandacht te vestigen op dingen die ertoe doen. In dit formaat, als er een defect is, zal dit niet alleen worden geïdentificeerd, maar de oorzaken geanalyseerd en herstelmethoden en eliminatie van de oorzaak die in enig detail wordt besproken. Het rapport bevat ook commentaar om uw advocaat te adviseren over kwesties die moeten worden aangepakt in de transport, en eventuele risico's die van invloed zijn op het gebouw, de gronden en mensen van meer algemene aard. Er is ook discussie over de ontsnappingsmiddelen in het geval van brand, die met name in oudere huizen kan worden aangetast door slecht ontwerp en wijzigingen. Er is geen marktwaardering of een beoordeling van de wederopbouwkosten voor verzekeringsdoeleinden in het document. Deze kunnen worden toegevoegd, samen met kostenramingen voor de reparaties door een afzonderlijke overeenkomst zoals besproken in de nuttige RICS -verklaringsnotities aan klanten.

Gezamenlijk is een belangrijk kenmerk van RICS -bouwonderzoeken dat ze klanten en landmeters de mogelijkheid bieden om een ​​gedetailleerde dialoog te bereiken over het onroerend goed dat ze van plan zijn te kopen. Kopers vinden een bouwonderzoek dat nuttig is om verdere onderhandelingen over de prijs mogelijk te maken of om een ​​klantenbriefing document te bieden voor uitbreidingen of reparaties. De bouwonderzoek is een zeer interactief proces.

Energieprestatiescertificaat

Chartered Surveyors kunnen ook een energieprestatiecertificaat bieden.

Grenzen

Gecharterde landmeters zijn niet noodzakelijk specialisten op andere gebieden en kunnen verder onderzoek aanbevelen door een elektricien, een gasingenieur, een bouwkundig ingenieur of expert van een andere soort, afhankelijk van wat ze tijdens hun inspectie vinden. Ze kunnen ook werk van de koper aanbevelen advocaat om zaken te bevestigen die hun waardering kunnen beïnvloeden, zoals (met (met achtervolging eigenschappen), de niet -verlopen term van de huren, die verantwoordelijk is voor de grenzen, enzovoort.

De inspectie van de Chartered Surveyor is meestal niet-opdringerig. Ze hebben niet de bevoegdheid om vloerplanken op te heffen, gaten te boren of opgravingen uit te voeren bij een onroerend goed die de potentiële koper niet in dit stadium bezit, wat betekent dat bepaalde gebreken of problemen mogelijk niet duidelijk zijn uit hun inspectie.^[24]

Hun kosten zijn een onderdeel van de Kosten van verhuizing in het Verenigd Koninkrijk.

Verdere overwegingen

Reikwijdte van werk

Terwijl de Uniforme normen voor professionele beoordelingspraktijk (USPAP) heeft altijd vereisen van taxateurs om de reikwijdte van het werk te identificeren dat nodig is om geloofwaardige resultaten te produceren, het werd de afgelopen jaren duidelijk^[wanneer?] Die beoordelaars begrepen het proces om dit voldoende te ontwikkelen niet volledig begrepen. Bij het formuleren van de reikwijdte van het werk voor een geloofwaardige beoordeling, het concept van een beperkt versus compleet Beoordeling en het gebruik van de vertrekregel zorgden voor verwarring voor klanten, taxateurs en beoordelaars. Om dit aan te pakken, werd USPAP in 2006 bijgewerkt met wat bekend werd als het reikwijdte van het werkproject. Hierna elimineerde USPAP zowel de vertrekregel als het concept van een beperkte beoordeling, en er werd een nieuwe reikwijdte van de werkregel gemaakt. Hierin moesten beoordelaars zes belangrijke delen van het beoordelingsprobleem identificeren aan het begin van elke opdracht:

• Client en andere beoogde gebruikers
• Het bedoelde gebruik van het beoordelings- en beoordelingsrapport
• Definitie van waarde (bijv. Markt, afscherming, investering)
• Alle hypothetische aandoeningen of buitengewone veronderstellingen
• Ingangsdatum van de beoordelingsanalyse
• Opvallende kenmerken van het onderwerp van het onderwerp

Op basis van deze factoren moet de taxateur de benodigde reikwijdte van het werk identificeren, inclusief de te gebruiken methoden, de omvang van het onderzoek en de toepasselijke benaderingen van waarde. Momenteel zijn de minimale normen voor werkomgeving:

• Verwachtingen van de klant en andere gebruikers
• De acties van de collega's van de taxateur die vergelijkbare opdrachten uitvoeren

De reikwijdte van het werk is de eerste stap in elk beoordelingsproces. Zonder een strikt gedefinieerde werkomgeving, zijn de conclusies van een beoordeling mogelijk niet haalbaar. Door de reikwijdte van het werk te definiëren, kan een taxateur een waarde voor een bepaalde eigenschap voor de beoogde gebruiker goed ontwikkelen en voor het beoogde gebruik van de beoordeling. Het hele idee van "werkbereik" is om duidelijke verwachtingen en richtlijnen te bieden voor alle partijen over wat het beoordelingsrapport doet en niet dekt; En hoeveel werk erin is gegaan.

Soorten eigendomsbelang

Het type onroerend goed "rente" dat wordt gewaardeerd, moet ook bekend en vermeld zijn in het rapport. Meestal, voor de meeste verkoop- of hypotheekfinancieringen, de Vergoeding eenvoudig rente wordt gewaardeerd. De simpele rente is de meest complete bundel van rechten die beschikbaar zijn. In veel situaties, en in veel samenlevingen die niet volgen Engelse common law of de Napoleontische code, kan een andere interesse vaker voorkomen. Hoewel er veel verschillende mogelijke belangen in onroerend goed zijn, zijn de drie meest voorkomende:

• Vergoeding eenvoudige waarde (in het VK bekend als vrijpand) - Het meest volledige eigendom van onroerend goed, onderworpen aan landen van het common law aan de bevoegdheden die zijn voorbehouden aan de staat (belasting, Escheat, eminent domein en politiemacht)
• Verhuurde kostenwaarde - Dit is gewoon de vergoeding die eenvoudige rente is bezwaard door een huurovereenkomst. Als de huurovereenkomst op de markt is, dan zijn de gehuurde vergoedingswaarde en de vergoeding eenvoudige waarde gelijk. Als de huurder echter meer of minder betaalt dan de markt, kan de resterende eigendom van de huurkosten, plus de marktwaarde van de huurprijs, meer of minder zijn dan de eenvoudige waarde.
• Erfpachtwaarde - de rente van een huurder. Als de huurder markthuur betaalt, heeft de erfpacht geen marktwaarde. Als de huurder echter minder betaalt dan de markt, zou het verschil tussen de contante waarde van wat wordt betaald en de contante waarde van markthuur een positieve erfpachtwaarde zijn. Een grote retailer kan bijvoorbeeld mogelijk een huurovereenkomst onder de markt onderhandelen om te dienen als de ankerhuurder voor een winkelcentrum. Deze erfpachtwaarde kan worden overgedragen aan een andere huurder van anker, en als dat zo is, heeft de huurder van de detailhandel een positief belang in het onroerend goed.

Thuisinspectie

Als een thuisinspectie wordt uitgevoerd voorafgaand aan de beoordeling en dat rapport wordt verstrekt aan de taxateur, een nuttiger beoordeling kan het gevolg zijn. Dit komt omdat de taxateur, die geen deskundige thuisinspecteur is, zal worden verteld of er aanzienlijke bouwafwijkingen of grote reparaties zijn vereist. Deze informatie kan ertoe leiden dat de taxateur tot een andere, waarschijnlijk lagere, mening over waarde komt. Deze informatie kan met name nuttig zijn als een of beide partijen die de beoordeling vragen in het bezit van het onroerend goed kan eindigen. Dit is soms het geval met eigendom in een scheidingsregeling of een juridisch oordeel.^[25]

Massa -beoordelings- en geautomatiseerde waarderingsmodellen

Geautomatiseerde waarderingsmodellen (AVM's) groeien in acceptatie. Deze zijn afhankelijk van statistische modellen zoals meerdere regressie analyse, machine learning -algoritmen of Geografische Informatie Systemen (GIS).^[26] Hoewel AVM's vrij nauwkeurig kunnen zijn, vooral wanneer ze in een zeer homogeen gebied worden gebruikt, zijn er ook aanwijzingen dat AVM's niet nauwkeurig zijn in andere gevallen, zoals wanneer ze worden gebruikt in landelijke gebieden, of wanneer het beoordeeld onroerend goed niet goed in overeenstemming is met de buurt .

Computerondersteunde massa-beoordeling, Kortweg "CAMA" is een generieke term voor elk softwarepakket dat door overheidsinstanties wordt gebruikt om te helpen bij het vaststellen van onroerendgoedbeoordelingen voor berekeningen van onroerendgoedbelasting. Een cama is een systeem voor het beoordelen van onroerend goed, meestal alleen bepaalde soorten onroerend goed, dat op de computer ondersteunde statistische analyses bevat, zoals zoals meervoudige regressie-analyse en adaptieve schattingsprocedure om de taxateur te helpen bij het schatten van waarde.^[27]

Geografische geassisteerde massa-beoordeling, Kortweg "Gama" is een generieke term voor elk GIS-gericht softwarepakket dat door overheidsinstanties wordt gebruikt om te helpen bij het vaststellen van onroerendgoedbeoordelingen voor berekeningen van onroerendgoedbelasting.

Ruimtelijk cama, of "scama", is een algemene term voor massa -beoordeling waar ruimtelijke gegevens worden gebruikt met ruimtelijke afhankelijkheid of ruimtelijke heterogeniteitsmodellen. Ruimtelijk LAG -model (SLM) en ruimtelijk autoregressief voortschrijdend gemiddelde (SARMA) vallen onder ruimtelijke afhankelijkheid, terwijl geografisch gewogen regressiemodellen (GWR) onder ruimtelijke heterogeniteit vallen.^[28]

Bestuursautoriteiten en professionele organisaties

Internationale

De verschillende Amerikaanse beoordelingsgroepen en internationale professionele beoordelingsorganisaties zijn de afgelopen jaren begonnen met het samenwerken van de ontwikkeling van Internationale waarderingsnormen. Dit zal wereldwijde onroerendgoedbeoordelingsnormen vergemakkelijken, een broodnodige aanvulling op vastgoedbeleggingsportefeuilles die nationale grenzen overschrijden. Sommige beoordelingsgroepen zijn al internationale organisaties en nemen dus tot op zekere hoogte al een niveau van wereldwijde normen op.

De International Valuation Standards Council (IVSC) is een niet-gouvernementele organisatie (NGO) Lid van de Verenigde Naties met lidmaatschap dat alle grote nationale waarderingsstandaardsetters en professionele verenigingen uit 150 verschillende landen omvat (inclusief de Beoordelingsinstituut, de American Society of Appraisers, de RIC's, de [Practicing Valuers Association of India] en het Appraisal Institute of Canada). IVSC publiceert de Internationale waarderingsnormen (IVS), nu in zijn 12e editie.

Duitsland

In Duitsland staat de beoordeling van onroerend goed bekend als onroerendgoedwaardering (Immobilienbewertung). Onroerend goed taxateurs (Immobilienbewerter of Schutter) kan in aanmerking komen om een Öffentlich Bestellter und Vereidigter Sachverständriger (officieel benoemd en gezworen expert). Deze voorheen zeer belangrijke titel heeft de afgelopen jaren echter veel van zijn belang verloren, maar is nog steeds van enige waarde in gerechtelijke procedures. De titel is over het algemeen niet vereist voor beoordelingen.

Bestuursautoriteiten

Real Estate Appraisal in Duitsland is gedeeltelijk gecodificeerd door de wet. De federale Baugesetzbuch (Abbr. Baugb, "Duitse wettelijke code over bouw en bouw" ") bevat richtlijnen voor bestuursautoriteiten, definieert de term marktwaarde en verwijst naar continuatieve regels (hoofdstuk 3, artikelen 192 ev). Elke gemeente (stad of administratief district) moet een Gutterausschuss (Beoordelingscommissie), bestaande uit een voorzitter en ereleden.^[29] De commissie verzamelt informatie over alle onroerendgoedaanbiedingen (het is verplicht om een ​​kopie van elk notarieel aankoopcontract naar de Gutterausschuss) en neemt het op in de Kaufpreissammlung (database van de aankoopprijs). De meeste commissies publiceren om de twee jaar een officieel onroerendgoedmarktrapport, waarin naast andere informatie over vergelijkingen de grondwaarde wordt bepaald. De commissies voeren ook beoordelingen uit namens de overheid.

Federale voorschriften

De Baugb definieert de Verkehrwert of Marktwert (Marktwaarde, beide termen met identieke betekenis) als volgt: "De marktwaarde wordt bepaald door de prijs die kan worden gerealiseerd op de datum van waardering, in de lengte -transactie van een arm, met nodige inzicht op de juridische situatie en de effectieve kenmerken, de aard en lay van het pand of enig ander onderwerp van de waardering "^[30] (niet-officiële vertaling). De bedoeling, zoals in andere landen, is om alle objectieve invloeden op te nemen en alle invloeden uit te sluiten die voortvloeien uit de subjectieve omstandigheden van de betrokken partijen.

Deze federale wet wordt ondersteund door de WerTermittlungSverordnung (Abbr. Wertv, "Regulering over de bepaling van de waarde").^[31] De WertV definieert de gecodificeerde waarderingsbenaderingen en de algemene waarderingstechniek. Duitse gecodificeerde waarderingsbenaderingen (andere benaderingen zoals DCF of resterende aanpak zijn ook toegestaan, maar niet gecodificeerd) zijn de:

• VERGLECHSWERTVERFAHREN (Verkoopvergelijkingsbenadering)-Gebruikt waar goed bewijs van eerdere verkopen beschikbaar is en voor eigenaar-bezette activa, met name condominiums en eengezinswoningen;
• Ertragswertverfahren (Duitse inkomstenbenadering) - Standaardprocedure voor onroerend goed die toekomstige kasstromen produceert door het verhuren van het onroerend goed;
• Sachwertverfahren (Duitse kostenbenadering) - Gebruikt voor gespecialiseerde onroerend goed waar geen van de bovenstaande benaderingen van toepassing is, e. g. openbare gebouwen.

De algemene voorschriften van WERTV worden verder ondersteund door de WerTermittlungsrichtlinie (Abbr. Wertr, "Richtlijn over de bepaling van de waarde").^[32] De WERTR biedt sjablonen voor berekeningen, tabellen (bijv. Economische afschrijving) en richtlijnen voor de overweging van verschillende invloeden. WERTV en WERTR zijn niet bindend voor beoordelingen voor niet -officieel gebruik, maar toch moeten ze worden beschouwd als beste oefening of algemeen geaccepteerde (Duitse) waarderingspraktijk (GAVP).

Opmerkingen over Duitse GAVP

In de meeste groeten algemeen geaccepteerde (Duitse) waarderingsprincipes is consistent met de internationale praktijk. De beleggingsmarkt weegt de inkomensbenadering het zwaarst. Er zijn echter enkele belangrijke verschillen:

• Land en verbeteringen worden afzonderlijk behandeld. Duitse GAVP veronderstelt dat het land voor onbepaalde tijd kan worden gebruikt, maar de gebouwen hebben een beperkte levensduur; Dit valt samen met het evenwicht van de activa. De waarde van het land wordt bepaald door de verkoopvergelijkingsbenadering in zowel de inkomsten- als de kostenbenaderingen, met behulp van de gegevens die zijn verzameld door de Gutterausschuss die vervolgens wordt toegevoegd aan de bouwwaarde.
• Om rekening te houden met het gebruik van het land, de Netto bedrijfsinkomsten wordt verminderd door de Lieenscha's (rente betaald aan de landbezit door de eigenaar van het gebouw, d.w.z. grondhuur). De Lieenscha's is het product van de landwaarde en de Lieenschaftszinssatz (Rentevoet voor landgebruik). De Lieenschaftszinssatz is het equivalent van de opbrengst - met enkele belangrijke verschillen - en wordt ook bepaald door de Gutterausschuss.
• In tegenstelling tot de alle risico'sopbrengst (ary) in de Britse praktijk, de Lieenschaftszinssatz (Abbr. LZ) bevat geen standaardvergoeding (niet te verwarren met een structurele vacature), daarom moet dit worden afgetrokken van het bruto bedrijfsinkomen. Als gevolg hiervan, de Lieenschaftszinssatz zal meestal lager zijn dan de opbrengst van alle risico's.
• Op basis van de veronderstelling dat de economische levensduur van de verbeteringen beperkt is, bepalen het rendement en de resterende economische levensduur de bouwwaarde van het netto bedrijfsinkomen.
• Contracten in Duitsland schrijven in het algemeen voor dat de verhuurder een groter deel van onderhouds- en bedrijfskosten draagt ​​dan hun tegenhangers in de Verenigde Staten en het VK.

Kritiek

Wiskundig het onderscheid tussen land en verbeteringen in de inkomensbenadering zal geen impact hebben op de totale waarde wanneer het resterende economische leven meer dan dertig jaar is. Om deze reden is het heel gebruikelijk geworden om de Vereinfachtes ertragswertverfahren (vereenvoudigde inkomstenbenadering), het weglaten van de grondwaarde en de Lieenscha's. De afzonderlijke behandeling van land en gebouwen leidt echter tot preciezere resultaten voor oudere gebouwen, vooral voor commerciële gebouwen, die doorgaans een korter economisch leven hebben dan woongebouwen.

Een voordeel van de relatief hoge mate van standaardisatie die door professionele taxateurs wordt toegepast, is de grotere vermogen om een ​​beoordeling te controleren op inconsistentie, nauwkeurigheid en transparantie.

Professionele organisaties

De federale Duitse organisatie van aangestelde en gezworen experts (Bundesverband Deutscher Sachverständeliger und Fachgutachter, abbr. BDSF)^[33] is de belangrijkste professionele organisatie die de meeste erkende beoordelaars in Duitsland omvat. In de afgelopen jaren, met de overgang naar een meer wereldwijde vooruitzichten in het waarderingsberoep, de RIC's heeft voet aan de grond gekregen in Duitsland, enigszins ten koste van de BDSF. Een andere Duitse organisatie van aangestelde en gezworen experts is de (Deutsche Sachverständigen Gesellschaft, abbr. Stoere)^[34] Deze organisatie omvat ook een groot aantal gelicentieerde taxateurs in Duitsland.

Met speciale focus op hypothetische waarde vormden in 1996 Duitse banken met vastgoedfinancieringsactiviteiten de Hypzert GmbH, een vereniging voor de certificering van onroerendgoedwaarden.^[35] A Hypzert Kwalificatie wordt door veel Duitse banken als verplicht beschouwd.

Israël

In Israël wordt het onroerendgoedbeoordelingsberoep gereguleerd door de Raad van Land Valuers, een orgaan van het ministerie van Justitie; De grootste professionele organisatie, die de meerderheid van de taxateurs/landwaarde omvat, is de Vereniging van grondarbeiders. Valisten moeten worden geregistreerd bij de Raad, die een wettelijk opgezette instantie is, en die toezicht houdt op de training en de nationale professionele examens beheert die een voorwaarde zijn voor het bereiken van registratie. In 2005 heeft de Raad een waarderingsnormencommissie opgezet met als doel de normen te ontwikkelen en af ​​te ronden die de beste praktijk zouden weerspiegelen; Deze hebben de neiging om een ​​op regels gebaseerde aanpak te volgen.

Historisch gezien waren de meeste waarderingen in Israël wettelijke waarderingen (zoals waarderingen die werden uitgevoerd voor doeleinden van Verbetering Belasting, een belasting die wordt beheerd op eventuele winsten die aan het onroerend goed worden opgebouwd door wijzigingen in de lokale planning) en waarderingen die worden uitgevoerd voor bankleningen. Sinds Israël de Internationale normen voor financiële rapportage (IFRS) In 2008 is het beroep bezig geweest met het uitvoeren van waarderingen voor financiële rapportage.

Verenigd Koninkrijk

In het VK staat de beoordeling van onroerend goed bekend als taxatie van onroerend goed en een onroerend goed taxateur is een Landwaarderaar of onroerend goed taxateur (meestal een gekwalificeerde Chartered Surveyor die gespecialiseerd is in onroerendgoedwaardering).^[18] Onroerendgoedwaardering in het VK wordt gereguleerd door de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), een professioneel lichaam dat alle gebouwen- en onroerendgoedgerelateerde beroepen omvat. De RICS -professionele richtlijnen voor taxateurs worden gepubliceerd in wat algemeen bekend staat als de rood boek. De versie van 2017 was de RICS -waardering - Wereldwijde normen (1 juli 2017),^[36] Het vervangen van een editie die in 2011 is gepubliceerd. De versie van 2017 neemt en past de International Valuation Standards (IVS) gepubliceerd door de International Valuation Standards Council (IVSC) toe. Wijzigingen in de normen worden goedgekeurd door de RICS Valuation Professional Group Board en de rood boek wordt regelmatig bijgewerkt. Terwijl hij in het VK is gevestigd, is RICS een wereldwijde organisatie en is de afgelopen jaren zeer actief geworden in de Verenigde Staten door haar banden met de counselors van onroerend goed, een divisie van de National Association of Realtors.

Verenigde Staten

De beoordelingspraktijk in de Verenigde Staten wordt gereguleerd door de staat. De Appraisal Foundation (TAF) is het primaire normenlichaam; haar beoordelingsstandaardenboard (ASB) kondigt de best practices uit zoals gecodificeerd in de Uniforme normen voor professionele beoordelingspraktijk (USPAP), terwijl zijn beoordelingskwalificatieboard (AQB) minimale normen kondigt voor certificering en licenties van taxateur.

De federale overheid regelt indirect beoordelaars, omdat als de beoordelingssubcommissie (ASC) van de beoordeling Federale onderzoeksraad voor financiële instellingen (FFIEC) constateert dat de regulerings- en certificeringsprogramma van een bepaalde staat onvoldoende is, dan zouden volgens de federale voorschriften alle taxateurs in die staat niet langer in aanmerking komen om beoordelingen uit te voeren voor federaal gecharterde banken.^[37] De ASC houdt toezicht op de TAF. Banken maken wijdverbreid gebruik van hypotheekleningen en door hypotheek gedekte effecten, en zou dit niet kunnen doen zonder beoordelingen.

De Hervorming, herstel en handhaving van financiële instellingen van 1989 (Firrea) eiste alle staten om systemen te ontwikkelen voor licentieverlening en certificering van onroerendgoedbeoordelaars.^[38] Om dit te bereiken, werd de beoordelingssubcommissie (ASC) gevormd binnen de Federale onderzoeksraad voor financiële instellingen (FFIEC), met vertegenwoordigers van de verschillende federale hypotheekregulerende instanties.^[39] Momenteel moeten alle onroerendgoedbeoordelaars dus door de staat worden gelicentieerd en gecertificeerd. Maar vóór de jaren negentig waren er geen algemeen aanvaarde normen voor de beoordelingskwaliteit of voor de licentie voor taxateur. In de jaren tachtig kwam een ​​ad-hoccomité dat verschillende professionele beoordelingsorganisaties in de Verenigde Staten en Canada vertegenwoordigt, de best practices codificeren in wat bekend werd als de Uniforme normen voor professionele beoordelingspraktijk (USPAP). De Amerikaanse spaar- en leningcrisis resulteerde in een verhoogde federale regelgeving via de Financiële instellingen hervorming, herstel en handhaving van 1989, waarvoor federale kredietverleners nodig waren om beoordelingsnormen aan te nemen. Een non -profit organisatie, De Appraisal Foundation (TAF), werd gevormd door dezelfde organisaties die USPAP hadden ontwikkeld, en het auteursrecht voor USPAP werd ondertekend bij TAF. Federaal toezicht op TAF wordt verstrekt door de beoordelingssubcommissie, bestaande uit vertegenwoordigers van verschillende federale kredietverleningsregelgevers. TAF voert zijn werk uit via twee boards: het beoordelingsstandaar van de beoordelingskaart kondigt USPAP uit en werkt bij; De Appraisal Qualifications Board (AQB) kondigt minimaal aanbevolen normen voor voor taxateur certificering en licentie. In de jaren negentig hebben alle staten USPAP aangenomen als de bestuursnormen binnen hun staten en ontwikkelden ze licentienormen die voldeden aan of overtroffen de aanbevelingen van TAF. Ook hebben de verschillende nationale en federale rechtbanken USPAP aangenomen voor een rechtszaak en alle federaal kredietverlenende toezichthouders nemen USPAP aan voor de beoordeling van de hypotheekfinanciering.^[39]

Professionele organisaties

Bovendien zijn er professionele beoordelingsorganisaties, georganiseerd als particuliere non-profit organisaties die dateren uit de Grote Depressie van de jaren dertig. Een van de oudste in de Verenigde Staten is de American Society of Farm Managers and Rural Appraisers (ASFMRA), die werd opgericht in 1929.^[40] Anderen werden opgericht indien nodig en de gelegenheid ontstond in gespecialiseerde velden, zoals de Beoordelingsinstituut (Ai) en de American Society of Appraisers (ASA) opgericht in de jaren dertig, de International Right of Way Association en de National Association of Realtors die zijn opgericht Tweede Wereldoorlog. Deze organisaties bestonden allemaal om normen vast te stellen en te handhaven, maar hun invloed nam af met toenemende overheidsregulering. In maart 2007 hebben drie van deze organisaties (ASFMRA, ASA en AI) in principe een overeenkomst aangekondigd om te fuseren. Naifa (National Association of Independent Fee Appraisers), een charterlid van de Appraisal Foundation, hielp bij het schrijven van titel XI, de hervormingswijzigingen van de onroerend goed. Het werd opgericht in 1961.

Een van de meest erkende professionele organisaties van onroerend goed taxateurs in Amerika is de Beoordelingsinstituut (Ai). Het werd gevormd uit de fusie van het American Institute of Real Estate Appraisers en de Society of Real Estate Appraisers. Opgericht samen met anderen in de jaren dertig, fuseerden de twee organisaties in de jaren negentig om de AI te vormen. Deze groep kent vier professionele aanduidingen toe: SRA, voor residentiële taxateurs, AI-RRS, voor beoordelaars van residentiële beoordelingen, Mai, voor commerciële taxateurs, en Ai-grs, voor commerciële beoordelingsvoorzieningen. Het instituut heeft rigoureuze voorschriften vastgesteld met betrekking tot het gebruik en de weergave van deze aanduidingen. Bijvoorbeeld, in tegenstelling tot wat vaak wordt gedacht, doet "Mai" dat wel niet Sta voor "lid, beoordelingsinstituut". Volgens het instituut kunnen de letters "geen specifieke woorden vertegenwoordigen", en een MAI mag de woorden "lid, Appraisal Institute" niet gebruiken in plaats van van de Mai Mark. Het primaire motief voor deze regel is om te voorkomen handelsmerkverdunning. Deze benamingen vereisen aanwezigheid in beoordelingstechniekklassen, ethische training, examens en een overzicht van het werk van de kandidaat door aangewezen taxateurs.

De National Association of Appraisers (NAA) werd gevormd met als doel diegenen te verenigen die zich bezighouden met het beoordelingsberoep om een ​​gunstige invloed op het beroep uit te oefenen en de belangen van de taxateur te bepleiten. De NAA heeft een adviesgroep opgericht die bestaat uit leiderschap bij de staatsorganisaties en coalities genaamd de Board of Governors, waar die staten de NAA kunnen helpen bij het handelen in het beste belang van alle taxateurs. De NAA heeft ook een aangewezen lidmaatschap, MNAA (lid van de National Association of Appraisers, die een persoon is die een beoordelingsvergunning, certificering of soortgelijke beoordelingsreferenties heeft uitgegeven door een overheidsinstantie; en die de lidmaatschapsvereisten en doelstellingen van de nationale aanvaarding accepteert Association of Appraisers.

Andere toonaangevende beoordelingsorganisaties zijn onder meer de National Association of Independent Fee Appraisers en de National Association of Master Appraisers, die ook sponsor-leden van de Appraisal Foundation oprichtten.^[41] De Massachusetts Board of Real Estate Appraisers (MBEA), opgericht in 1934, is de enige staatsbeoordelingsvereniging die is benoemd tot sponsor van de Appraisal Foundation.^[42] De afgelopen jaren, de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) is hoog aangeschreven in de Verenigde Staten en heeft een samenwerking gevormd met de counselors van onroerend goed, een divisie van de National Association of Realtors. RICS, met hoofdkantoor in Londen, werkt op wereldwijde schaal en kent de benamingen toe MRICS en Frics aan leden en fellows van RIC's. De Real Estate Counseling Group of America is een kleine groep top -Amerikaanse taxateurs en onroerendgoedanalisten die gezamenlijk een onevenredig groot aantal beoordelingenmethoden hebben geschreven en, de National Association of Real Estate Appraisers (NAREA), opgericht in 1966, met als doel de professionaliteit en het succes van het succes van te verhogen de beoordelingsindustrie.

De toonaangevende beoordelingsorganisatie voor de waardering van persoonlijke eigendommen is de American Society of Appraisers die een sponsorlid van de Appraisal Foundation is en de ASA -aanduiding (geaccrediteerde senior taxateur) toekent aan kandidaten die vijf jaar gedocumenteerde beoordelingservaring voltooien, een uitgebreid examen doen, samen met vereiste commerciële en/of residentiële beoordelingscursussen, en twee beoordelingsrapporten indienen voor beoordeling.

Vooroordelen op basis van huidskleur

Impliciete vooringenomenheid en raciale compositie van iemands buurt is al lang gedacht dat ze bijdragen aan de beoordelingswaarde voor thuis.^[43] Recente studies van Freddie Mac En andere marktleiders hebben bevestigd dat traditionele modellering op basis van vergelijkbare verkoop en een verscheidenheid aan andere factoren (inkomsten, credit score, enz.) De beoordelingswaarde van de beoordeling van minderheden kan verklaren.^[44] Sommigen zouden beweren dat deze prijsverschillen gedeeltelijk worden verklaard door buurtkwaliteit, waarvan tegenstanders zeggen dat het een bijproduct van historisch is redding.^[45]

Rusland

In Rusland, op gelijke voet met vele andere voormalige economieën van de Sovjet-Unie, ontstond het beroep in de eerste helft van 1990 en vertegenwoordigde het een schone pauze met de voormalige praktijk van industriespecifieke prijsspecialisten en met activiteiten van wettelijke prijsbedrijvende autoriteiten in de Sovjet Unie. Momenteel is de waardering van onroerend goed, zoals het wordt genoemd, een specialisme binnen het algemene "waarderingsberoep", dat functioneert in een zelfregulerende modus onder toezicht van "zelfregulerende professionele organisaties" van taxateurs (SRO's), d.w.z. openbare toezicht entiteiten die zijn opgezet onder bepalingen van speciale wetgeving (die zeer losjes kunnen worden vergeleken met vakbonden). De directeur daarvan is Russische Society of Appraisers, opgericht in 1993 en momenteel toezicht uitoefenen over ongeveer de helft van het lidmaatschap van de waarderingsberoep. Onder de 6000+ leden zijn een aanzienlijke meerderheid waarden, wrijvende schouders met zakelijke en immateriële activa -beoordelaars. De laatste categorieën taxateurs mogen ook waarde hechten aan onroerend goed, hoewel waarderingsprofessionals zich meestal specialiseren. Eind 2016 werd het verplicht dat taxateurs verplicht door de staat werden beheerd, het attestproces om hun competentie te verifiëren, waarvan de details over de afbraak in specialisatie of anderszins moeten worden gehamerd.

Vanaf medio 2016 worden taxi's in Rusland, inclusief waarden van onroerend goed, beschouwd als opzettelijk opgeleide personen die hun waarderings-SRO-lidmaatschap handhaven en onbeperkte aansprakelijkheid van onroerend goed voor het resultaat van hun diensten, dat hun professionele status is gemodelleerd naar de organisatie van openbare notarissen. Ongeacht het feit, meer dan 80% van de taxateurs worden meestal gebruikt door waardering of adviesbureaus, en gaan dus niet in de praktijk als op zichzelf staande individuele ondernemers. High-end beoordelingsdiensten worden voornamelijk vertegenwoordigd door waarderingswapens van de internationale "Big-Four" -adviesbureaus in het land, maar er bestaan ​​ook gerenommeerde nationale bedrijfswaarderingsmerken.

De meeste waarderingen in het land worden meestal uitgevoerd voor wettelijke doeleinden die door de Federal Valuation Law (de laatste wijziging in 2016) en andere gerelateerde wetten, zoals de Joint Stock Companieswetgeving worden beoogd. Dergelijke stukken wetgeving zorgen voor meer dan 20 zogenaamde "verplichte waardering", inclusief waarderingen voor privatiseringsdoeleinden, kredietdoeleinden, faillissement en liquidatie enz. De waarderingen voor bedrijfsrekeningen waren vroeger veel prominenter vóór 2000, toen de nationale boekhouding was Regulator stimuleerde niet meer de optie Fair waarde met de boekhoudkundige reële waarde. Momenteel begint de massale beoordeling van onroerend goed voor belastingdoeleinden ook door de overheid te worden uitbesteed aan de instelling van professionele taxateurs.

Beoordeling van taxatiegecertificeerde waardeschattingen in het geval van het begin van geschillen wordt uitgevoerd via de SRO's van de experts van de waarderers. Officiële rechtbanken hebben de neiging om het eens te zijn met de resoluties van dergelijke raden. In sommige zeldzame gevallen is de Imprimatur van SRO's expertsraden ook vereist om een ​​waardering van een bepaalde taxateur in werking te nemen.

De technische details van de praktijk van onroerendgoedwaarden in Rusland zijn afgestemd op het internationale patroon. Leden van de Russische Society of Appraisers waren vroeger gebonden aan de naleving van de internationale waarderingsnormen. Er bestaat ook een set van 14 door de overheid ontwikkelde door de overheid ontwikkelde "federale waarderingsstandaarden" (FSO's 1,2,3-zijn de algemene waarderingsnormen die voor het eerst zijn aangenomen in 2007 (en herzien 2015) en dekking voor voorwaarden van engagement- en waarderingsrapportinhoud Vereisten, FSO's 7–11 zijn activaspecifieke normen die in 2015 zijn aangenomen, terwijl FSO 9 momenteel de enige doelspecifieke norm is in de set die betrekking heeft op waarderingen van onroerend goed voor beveiligingsdoeleinden van de lening; Investerings- en liquidatiewaarden raken echter niet aan de methodologie voor het bepalen van deze waarden, waarbij ze alleen de rapportagevereisten schrapen). Gezien de International Conformity Drive in de laatste ronde van de FSO -normen, liggen algemene vereisten in de nieuwe FSO -normen dicht bij die in de internationale waarderingsstandaarden, maar ze kunnen bij gelegenheid specifieker zijn en verplicht de openbaarmaking van onzekerheid in de waardering in Rapporten met behulp van het interval/bereikformaat.

Met ingang van 1 augustus 2017 kwamen nieuwe wijzigingen in de federale waarderingswetgeving de verplichte certificering van taxateurs op te leggen door een door de staat gelieerd testcentrum. Bijgevolg is deze 2-uur durende schriftelijke certificeringsmaatregel, gericht op het tegengaan van een perceptie van wijdverspreide wanpraktijken onder de leden van het National Valuation Profess Immateriële vermogenswaarden, met de vereisten van de exameninhoudsvoorzieningen die voor elke specialisatie aanzienlijk variëren. Valuers zouden het recht op praktijk verliezen, tenzij ze voldoen aan de vereiste om dit verplichte certificeringsexamen af ​​te leggen op of vóór 31 maart 2018. Een algemene beoordeling van deze maatregel is dat het aantal gecertificeerde taxateurs in Rusland tot ongeveer 2000 zal afnemen –3000 Valuers landelijk (over alle genoemde specialismen), d.w.z. ongeveer 80% van het lidmaatschap van de huidige taxateur SRO decimeren vanwege de complexiteit van de certificeringsexamens.

Hong Kong

Het Hong Kong Institute of Surveyors (HKIS) regelt landmeters in Hong Kong. Instituut, opgericht in 1984, is de enige professionele organisatie die het landmeetwerk in Hong Kong vertegenwoordigt. De HKI's werd wettelijk opgenomen door het Hong Kong Institute of Surveyors Ordinance in januari 1990 (Cap. 1148). In juli 1991 werd de registratievormen van de landmeters (Cap. 417) aangenomen om een ​​registratieraad op te zetten om de registratie van landmeters te beheren. In mei 2006 had het aantal leden 6.723 bereikt. Een Surveyor van de General Practice adviseert over het beste gebruik van het land, beoordeelt de haalbaarheid en levensvatbaarheid van het voorgestelde ontwikkelingsproject, evenals de waardering, marketing, verkoop, leasing en beheer van voltooide ontwikkelingen. Het heeft ook een website om de waardeschatting van realtime onroerend goed te geven in hele Hong Kong.^[46]

Australië

De Australian Property Institute (API) werd gevormd in 1926 als het Commonwealth Institute of Valuers. Het instituut heeft de afgelopen eeuw verschillende naamsveranderingen ondergaan, omdat het aantal diensten dat door zijn leden wordt aangeboden, uitgebreid. Het dient om het beroep van onroerendgoedwaarders in heel Australië te reguleren.

Tegenwoordig vertegenwoordigt de API de belangen van meer dan 8.600 onroerendgoedprofessionals in heel Australië. API -leden zijn onder meer residentiële, commerciële en fabrieks- en machines, onroerendgoedadviseurs, onroerendgoedanalisten, onroerendgoedfondsen en vermogensbeheerders, managers van onroerendgoedfaciliteiten, advocaten van onroerend goed en onderzoekers van onroerend goed en academici. De primaire rol van het instituut is het vaststellen en handhaven van de hoogste normen van professionele praktijk, onderwijs, ethiek en professioneel gedrag voor zijn leden en het bredere beroep van onroerend goed.^[47]

Nieuw-Zeeland

Onroerend goedwaardering in Nieuw -Zeeland wordt gereguleerd door het Nieuw -Zeelandse Institute of Valuers ('NZIV') en de Registratieraad van Valuers van Nieuw -Zeeland ('VRB'), die beide wettelijke instanties zijn opgericht onder de Valuers Act 1948 (NZ). De NZIV blijft de wettelijke professionele instantie voor taxateurs in Nieuw -Zeeland, met eeuwige opvolging onder de wet (die wordt beoordeeld op 2015). De NZIV kan regels maken als wetgeving op een lager niveau en heeft een ethische code. De NZIV -regels werden voor het laatst gewijzigd in 2012 en blijven actueel. De VRB heeft jurisdictie met betrekking tot ernstige zaken die de registratie van een taxateur, inclusief discipline, die een taxateur heeft gehandeld op een manier die de drempel heeft gehandeld, beïnvloedt. De Valuers Act 1948 bepaalt de drempel onder S31 als zaken waarbij een taxateur het register van taxateurs kan worden getroffen. De NZIV heeft macht voor discipline voor relatief meer kleine zaken. De NZIV regelt NZIV -leden en heeft de macht om leden te disciplineren en hen tot $ 500 te boeten, leden te vermaanen of hun lidmaatschap te beëindigen. De aanwijzingen "geregistreerde taxateur" en "publieke taxateur" zijn wettelijk beschermd onder de wetgeving, gereserveerd voor taxateurs die zijn geregistreerd onder de wet. De NZIV kan volgens de wet niet-valuere leden toelaten (zoals niet-waarde landeconomen).

Er zijn ook vrijwillige professionele instanties voor onroerendgoedwaardering, zoals het Royal Institute of Chartered Surveyors ('RICS') en het Property Institute of New Zealand ('Pinz'). Beide organen hebben een breder lidmaatschap, voorbij onroerend goed taxateurs. Pinz heeft meer dan 2500 leden in Nieuw-Zeeland en in het buitenland (zoals ex-pats in het VK, Azië en Australië). Pinz heeft een serviceniveau -overeenkomst met de NZIV, waarbij Pinz samentrekt om taken uit te voeren voor de wettelijke professionele instantie, NZIV. Pinz werd in 2000 gevormd om op te treden als de stem van de onroerendgoedberoepen. Er zijn 'politieke verdeeldheid' geweest binnen het waarderingsberoep in Nieuw -Zeeland, uitgedrukt in AGMS en via 'Proxy Wars' in de afgelopen 20 jaar of zo. Veel taxateurs ondersteunen de samensmelting van de NZIV-functies onder de multidisciplinaire vrijwillige body pinz, terwijl vele anderen een afzonderlijk wettelijk professioneel lichaam voor taxateurs (de NZIV) willen behouden. Er zijn verschillende redenen in het debat en de regerende wetgeving wordt beoordeeld en wijzigingen of intrekking wordt overwogen. Momenteel blijft de handeling van kracht en is de NZIV wettelijk een duidelijk lichaam met wettelijke functies, bevoegdheden en plichten.

Pinz heeft een groot deel van het lidmaatschap van de NZIV, het Institute of Plant & Machinery Valuers (IPMV) en het Property & Land Economy Institute of Nieuw -Zeeland (Pleinz) opgenomen. Pinz vertegenwoordigt nu de belangen van taxateurs, managers van onroerend goed en faciliteiten, onroerendgoedadviseurs en fabrieks- en machines. Pinz heeft zich ontwikkeld tot een van de grootste professionele instanties voor normen, kwalificaties en ethiek in alle facetten van het onroerendgoedberoep in Nieuw -Zeeland. Het werkt met overheid, industrie en andere professionele verenigingen, stakeholders van het onderwijs en de media om haar normen en opvattingen te promoten.^[48]

In Nieuw-Zeeland hebben de termen "waardering" en "taxateur" meestal betrekking op iemand die die professionele rol uitvoert in termen van de Valuer Act 1948-vereisten of de niet-gereguleerde of vrijwillig zelfregulerende (indien leden van Pinz) fabriek en machines, marine of Kunstarmeers. Terwijl de term "beoordeling" meestal verband houdt met een schatting van een onroerendgoedverkoper of erkende agent onder de Makelaars Act 2008. Het onroerendgoedinstituut van Nieuw -Zeeland omvat veel taxatieleden, maar de bestuurswetgeving voor verkoop en agentschap (Verwijdering van belangen van land namens anderen) strekt zich niet uit om de bepaling voor die rol van taxateurs te omvatten, ongeacht het lidmaatschap van NZIV, RIC's of Pinz.

Er is een belangrijk onderscheid tussen de rol van een makelaar en een taxateur, zoals een agent kan pleiten voor de belangen van haar opdrachtgever, terwijl een taxateur onpartijdig en onafhankelijk een mening moet geven over waarde. Advocaten, transporteurs en makelaars mogen handelen in de verkoop van onroerend goed onder heel andere wetgeving dan die van waarden. De bepaling voor de rol met betrekking tot advocaten en transporteurs is de advocaten en transporteurs 2006.

In 2011 tot 2015 bevindt het aantal geregistreerde taxateurs in Nieuw -Zeeland zich over het algemeen slechts ongeveer 900 en 950 per jaar. Dit is een ouder wordende 'top zware' professional met moeite met het behouden van nieuwe en jonge leden vanwege betaling, werkstress en de recente komst van 'clearinghuizen' voor banken om waarderingen voor hypotheek te bestellen. De clearinghuizen hebben grotendeels een einde gemaakt aan de al lang bestaande lokale praktijk van leden van het publiek dat direct advies zocht van een taxateur. Het gebruik van elektronische schattingen op basis van beoordelingswaarden (massale beoordeling van de lokale overheid voor heffingen) leidt ook tot een vermindering van het standaardwaarderingswerk en heeft een aanzienlijk invloed op de levensvatbaarheid van kleine waarderingsbedrijven. Het beroep is bezig met een bredere bedrijfsopstructurering van de waarderingsmarkt vanwege deze factoren met verschillende percepties binnen het beroep over de verdiensten van de gebeurtenissen van de afgelopen vijf jaar.

Zie ook

Referenties

Verder lezen

• Barris, J. (2008) Een expertsysteem voor beoordeling door de vergelijkingsmethode. PhD -scriptie, UPC, Barcelona
• Barris, J., & Garcia-Almirall, P. (2011) Een dichtheidsfunctie van de beoordelingswaarde. European Real Estate Society 2011 - Eindhoven, Nederland, Beste paper over onroerendgoedwaardering
• Baum, A., Nunnigton, N., & Mackmin, D. (2011) De inkomstenbenadering van de waardering van onroerend goed (6e editie). Estates Gazette, Londen
• Brown, G., & Matysiak, G. (1999) Onroerendgoedinvesteringen: een kapitaalmarktbenadering. Financial Times, Londen
• Isaac, D., & O'Leary, J. (2012) Principes Property Valuation (2e editie), Palgrave Macmillan, Londen
• Kane, S., Linne, M. en Johnson, J. (2004) Praktische toepassingen bij het modelleren van beoordelingswaarderingen. Beoordelingsinstituut, Chicago
• Hayward, R. (Ed.) (2008) Waardering: principes in de praktijk (6e editie). Estates Gazette, Londen
• Maliene, V. (2011). "Gespecialiseerde waarde van onroerend goed: meerdere criteria beslissingsanalyse". Journal of Retail & Leisure Property. 9 (5): 443–50. doen:10.1057/rlp.2011.7.
• Maliene, V., Deveikis, S., Kirsten, L. en Malys, N. (2010). "Commerciële vrijetijdswaardering: een vergelijking van de casestudy's in het VK en Litouwen". International Journal of Strategic Property Management. 14 (1): 35–48. doen:10.3846/ijspm.2010.04.{{}}: CS1 Onderhoud: Meerdere namen: Lijst met auteurs (link)
• Simons, Robert (2007) Als er slechte dingen gebeuren met goede eigendommen Milieuwetinstituut, Washington, DC
• Tachovsky, Michael, Milieudode zones: de evaluatie van vervuilde eigenschappen The Appraisal Journal (2021)
• De Appraisal Foundation, Uniforme normen voor professionele beoordelingspraktijk. Jaarlijks bijgewerkt en gepubliceerd via de editie van 2006; Voortaan worden bijgewerkte edities tweejarig verschijnen.
• Het beoordelingsinstituut, De beoordeling van onroerend goed (15e editie).
• De beoordelingsdiensten in het Midden -Oosten en Noord -Afrika, www.landsterling.com. RICS -gecertificeerde waarderingsdiensten.
• Italiaanse onroerendgoedwaardering Standaard - Codice Delle Valutazioni Immobiliari, Third Edition - English Version (2006)
• Duca, John V., John Muellbauer en Anthony Murphy. 2021. "Wat drijft huizenprijscycli? Internationale ervaring en beleidskwesties."Journal of Economic Literature, 59 (3): 773-864.